設計デザイナー・建築家と一緒に作るメリット。
土地にまつわる基本。よく聞く容積率が家を建てる際にどう関係していくのか見ていきましょう。
容積率
前回の建ぺい率と並んでよく出る用語の一つです。
基本的な部分の理解はそれほど難しくはありませんが、緩和処置や規制が複雑に関係してきます。ひと通り頭の片隅にでも入れておくと良いかも知れません。
苦労して良さそうな立地の土地が見つ買ったとします。しかしその土地に一体どういった建物が建築できるかまでは分かりません。
そこで出てくるのが前回の建ぺい率と容積率です。
容積率とは、敷地の広さに対して建築できる建物の延べ床面積のことを表します。
例えば100平米の土地で建ぺい率が50％・容積率100％とすると、実際に建てられるのは全敷地の半分の土地に延べ床面積が100平米までの建物となります。
土地が狭いからといって無制限に上へ上へと建てられるわけではありません。誰にも遠慮なく建てられれば良いのですが、近隣への配慮などや日当たりの問題等もあり様々な制限がかけられているのが現状です。
容積率の計算式はこちらです。
計算自体は指して難しいものではなく単純ですが、実際の運用となると非常に厄介な計算が必要になってきます。
規制・制限
建ぺい率と同様に容積率にも厳しい制限がかけられています。
主なものとしては以下のものです。（各項目については後日詳しく説明していきます）
斜線制限（道路斜線・北側斜線・隣地斜線）
前面道路の幅員による制限
高さ制限（絶対高さ）
日影規制
下記が制限などの一覧表です。
基本的な制限は上記表に書いてありますが、これらの制限などを実際に計算することは非常に複雑で困難です。少なくとも計算式を見ても私の頭では理解が追いつきません。疑問点がある場合は、専門家である一級建築士に相談するのが一番です。
ここで間違ってはいけないのは、「不動産会社の意見を鵜呑みにしないこと」です。
多くの方が「土地売買取引のプロ」と「建築のプロ」を混同してしまっています。不動産会社は規制等の認知はできますが、その土地にどういった建物が建築可能かまでは分からないのです。
土地探しをする際は、まず最初に設計デザイナー・建築家を見つけることを強く勧めます。それが注文住宅を建てる際の土地売買で失敗しないコツなのです。
容積率の緩和処置
建ぺい率と同じように容積率にも緩和処置がそれぞれの自治体などから出されています。（各項目については後日詳しく説明していきます）
自治体によって対応は多少違っていますが、基本的な緩和処置は以下のようになっております。
地下室
ガレージ
ロフト
特定道路から分岐した隣接する土地
マンションの共用部分
上記施設等を作る際には、容積率の緩和を適用することができます。実際に運用する際は各自治体等に確認しなければなりませんが、こういった緩和処置を考慮した上で家づくりを考えていくのも良いのではないのでしょうか。
大事なことは計算ではない！
建ぺい率や容積率などを含めた数々制限や緩和処置。もちろん有利な条件の土地が取得できるのが望ましいですが、それにとらわれ過ぎ本来の目標を見失ってはいけません。
本来、周辺環境も含めた立地や、どういった暮らしをしたいかが最優先されるはずです。数値的にこだわるのは不動産や建築のプロだけで良いのです。
もしあなたがプロならば徹底的に詰めていくようお手伝いさせて頂きます。しかし多分この記事を読まれている方はほとんどが一般の方だと思います。
不動産投資ではなく快適な日常生活を求めているはずです。
土地探しでがむしゃらに条件を追い求めるのではなく、まず理想の暮らしを思い描いた上で、それを叶えてくれそうな設計デザイナー・建築家を見つけ、その後土地探しをするのが一番スムーズな進め方です。
仮に土地を最初に入手し、その後設計デザイナー・建築家を探した場合どうなるでしょうか。もしかしたら理想の暮らしを叶えるにはその土地では厳しいかも知れません。また予算バランスも合っていないかも知れません。
何度も言いますが、投資家として動くのか、理想の家を建てるのかという意識の違いで結果は大きく変わります。
難しい計算は専門家に任せて理想の家を作りましょう。
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